日前，深圳豪宅項(xiàng)目“日光”的消息引起市場(chǎng)關(guān)注。7月21日，深圳福田海德園A區(qū)開(kāi)啟線上選房，僅用不到3小時(shí)，116套總價(jià)1000萬(wàn)元起的房源全部售罄，去化率100%，當(dāng)日銷售額約26.9億元。這是深圳今年首個(gè)開(kāi)盤(pán)即售罄的項(xiàng)目。
一邊是豪宅項(xiàng)目熱銷，另外一邊則是新房住宅去化周期的上漲和一二手房?jī)r(jià)均價(jià)下跌。樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2023年12月開(kāi)始深圳一手住宅去化邁入20個(gè)月，此后持續(xù)走高，2024年6月最新去化時(shí)間達(dá)到24.8個(gè)月。價(jià)格方面，6月新房成交均價(jià)5.36萬(wàn)元/平米，環(huán)比下跌3%，與1月比下跌7%。
另外，深圳樂(lè)有家門(mén)店成交數(shù)據(jù)顯示，7月上旬二手住宅成交均價(jià)為5.9萬(wàn)元/平米，對(duì)比6月持續(xù)下滑3%，意味著深圳房?jī)r(jià)正式邁入“5字頭”。
漲價(jià)入市仍遭搶購(gòu)
7月21日，深圳海德園A區(qū)開(kāi)盤(pán)即售罄，這也是該項(xiàng)目第四次開(kāi)盤(pán)即售罄。具體來(lái)看，海德園于2021年11月、2022年5月、2023年6月分別推出過(guò)181套、239套、237套房源，前三次的銷售均價(jià)約為12.6萬(wàn)元/平米，而此次加推是最后一批產(chǎn)品。
與以往不同的是，此次海德園加推的價(jià)格與過(guò)往三次相比有所提高，單價(jià)比以往每平米上漲了2500元，房源總價(jià)1000萬(wàn)元起。具體來(lái)看，該項(xiàng)目發(fā)布的銷售方案顯示，本次預(yù)售住宅房源共6棟建筑，共計(jì)116套，單套住宅建筑面積約87平米—450平米，毛坯交付，均價(jià)為每平米12.85萬(wàn)元。
需要注意的是，海德園A區(qū)此次單價(jià)的上漲并沒(méi)有勸退購(gòu)房者。根據(jù)項(xiàng)目公布的意向登記名單顯示，380批意向客戶參與搖號(hào)，相當(dāng)于三個(gè)人搶一套房。而開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，不到三個(gè)小時(shí)，相關(guān)房源便全部售罄。
在當(dāng)今的市場(chǎng)行情下，海德園為何還能受到購(gòu)房者的青睞？
7月23日，美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，加上本次開(kāi)盤(pán)，海德園已開(kāi)盤(pán)四次，且次次均“日光”，這跟項(xiàng)目的位置和定位有非常大的關(guān)聯(lián)。首先海德園這個(gè)項(xiàng)目走的是高端路線，且項(xiàng)目位于傳統(tǒng)的香蜜湖豪宅區(qū)內(nèi)，與同區(qū)域住宅相匹配。另外，其教育資源也具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)，開(kāi)盤(pán)價(jià)格比同區(qū)域同品質(zhì)的二手房要低，是入住香蜜湖片區(qū)的好機(jī)會(huì)，所以很容易“開(kāi)盤(pán)即售罄”。
資料顯示，海德園目前配套的小學(xué)和初中學(xué)區(qū)分別是紅嶺實(shí)驗(yàn)小學(xué)和深圳高級(jí)中學(xué)（集團(tuán)）南校區(qū)（最終學(xué)區(qū)劃分以入學(xué)當(dāng)年教育局公示為準(zhǔn)）。其中，與紅嶺實(shí)驗(yàn)小學(xué)同屬于一個(gè)教育集團(tuán)內(nèi)的紅嶺中學(xué)，以及深圳高級(jí)中學(xué)均是深圳八大名校之一。
正如何倩茹上述提到的，海德園之所以能夠多次日光，除了教育資源受到青睞外，價(jià)格周邊同品質(zhì)二手房要低也是主要因素之一。
貝殼找房APP顯示，海德園附近有天健公館、萬(wàn)科香蜜府、錦廬花園、安欒公館等二手房房源，目前多數(shù)掛牌單價(jià)在14萬(wàn)元/平米以上。
截圖自中介平臺(tái)
“改善型產(chǎn)品的銷情是最理想的”
在深圳的豪宅市場(chǎng)上，海德園熱銷并不是個(gè)例，深灣玖序在今年6月28日開(kāi)盤(pán)當(dāng)天官宣攬金100.2億元，516組購(gòu)房者選293套房源。
具體來(lái)看，深灣玖序位于深圳灣超級(jí)總部基地，是中海地產(chǎn)（0688.HK）旗下的項(xiàng)目。公開(kāi)資料顯示，該項(xiàng)目的毛坯備案均價(jià)為13.33萬(wàn)元/平米，單個(gè)房源總價(jià)在約2000萬(wàn)元—1.1億元。值得一提的是，深灣玖序開(kāi)放樣板間后，需驗(yàn)資1000萬(wàn)元才能看房。
另外，據(jù)記者觀察，今年深圳部分豪宅法拍房也受到了市場(chǎng)的追捧。像7月10日，深圳南山區(qū)華僑城純水岸一棟建筑面積為463.91平米的別墅法拍房，以2.32億元總價(jià)成交，折合單價(jià)約50萬(wàn)元/平米。有業(yè)內(nèi)人士指出，這個(gè)價(jià)格創(chuàng)下深圳法拍房單價(jià)和總價(jià)新高。
今年4月3日，深圳5套法拍豪宅均以高溢價(jià)成交，其中一套是南山區(qū)沙河?xùn)|路西沙河高爾夫別墅A02整棟房產(chǎn)。該房產(chǎn)建筑面積約424平米，起拍價(jià)約3906萬(wàn)元，評(píng)估價(jià)是4882萬(wàn)元。最終成交價(jià)約為1.6億元，折合單價(jià)37.8萬(wàn)元/平米，溢價(jià)率超300%。
對(duì)此，何倩茹指出，從歷史數(shù)據(jù)看，在市場(chǎng)發(fā)生變化的時(shí)候一般是“豪宅先行”，因?yàn)槟苜?gòu)買豪宅的群體一般比普通市民更容易發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)的變動(dòng)。目前深圳市場(chǎng)整體正在回暖，新房市場(chǎng)上的豪宅、法拍市場(chǎng)上的豪宅價(jià)格都具有優(yōu)勢(shì)，因此是很好的購(gòu)入時(shí)間。另一方面，目前深圳市場(chǎng)上改善型產(chǎn)品的銷情是最理想的，豪宅是改善型中的高端產(chǎn)品，因此豪宅賣得好就更容易理解了。
深圳樓市分化
不僅僅是豪宅項(xiàng)目熱銷，深圳樓市的現(xiàn)狀還包括新房住宅去化周期的上漲和一二手房成交均價(jià)下跌。
樂(lè)有家研究中心指出，2023年12月開(kāi)始深圳一手住宅去化邁入20個(gè)月，此后持續(xù)走高，2024年6月最新去化時(shí)間達(dá)到24.8個(gè)月。去化周期的上漲，反應(yīng)了新房市場(chǎng)交易活躍度的不及預(yù)期。“去庫(kù)存”成為當(dāng)下全國(guó)樓市的主要任務(wù)，去化周期超過(guò)36個(gè)月的城市，將暫停新增用地出讓。深圳雖然遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到此數(shù)值，但已經(jīng)是歷史較高水平。
在新房成交價(jià)格方面，樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，6月新房成交均價(jià)5.36萬(wàn)元/平米，環(huán)比下跌3%，與1月比下跌7%。新房?jī)r(jià)格與新增供應(yīng)息息相關(guān)，如當(dāng)月入市的剛需項(xiàng)目多，勢(shì)必會(huì)拉低成交均價(jià)。其中，各區(qū)新房成交價(jià)格最高的是福田與南山，均超過(guò)9萬(wàn)元/平米。羅湖、龍華與寶安在5—6萬(wàn)元/平米區(qū)間，鹽田、龍崗與坪山在3—4萬(wàn)元/平米區(qū)間。大鵬價(jià)格2.7萬(wàn)元/平米，深汕合作區(qū)僅1.2萬(wàn)元/平米。
不過(guò)，何倩茹則指出，美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，深圳新房?jī)r(jià)格6月比1月是上漲的，但幅度變化不大，而且由于每個(gè)月備案的項(xiàng)目都不一樣，因此深圳全市月度價(jià)格出現(xiàn)起伏是正常的。而根據(jù)美聯(lián)物業(yè)代理的新房項(xiàng)目的銷售數(shù)據(jù)顯示，今年新房的價(jià)格穩(wěn)中有跌，銷售情況較好的維持去年以來(lái)的折扣，銷售情況比較差的還會(huì)適當(dāng)增加折扣，所以本年度一手住宅的價(jià)格整體呈現(xiàn)下行的態(tài)勢(shì)。
此外，深圳樂(lè)有家門(mén)店成交數(shù)據(jù)顯示，7月上旬二手住宅成交均價(jià)為5.9萬(wàn)元/平米，對(duì)比6月下跌3%，也意味著深圳房?jī)r(jià)正式邁入“5字頭”。樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2024上半年深圳共有7個(gè)行政區(qū)的二手成交價(jià)跌破6萬(wàn)元/平米，分別為羅湖、龍華、龍崗、鹽田、光明、坪山、大鵬，寶安則恰好在6萬(wàn)元/平米。