大幅提升得房率”的風(fēng)終于吹到了浙江。
今年5月，潮新聞·錢(qián)江晚報(bào)曾報(bào)道“神戶型”重出江湖，深圳、佛山、福州、長(zhǎng)沙等多地頒布新規(guī)，減少住宅公攤面積，提升房屋實(shí)用性。
近期，紹興、溫州、金華、湖州等地的新推地塊中，相繼有了“計(jì)容新規(guī)”：部分新掛牌宅地中注明，空中花園綠化陽(yáng)臺(tái)、小區(qū)景觀綠化亭廊、開(kāi)放式風(fēng)雨連廊等不計(jì)容積率，挑高客廳只算單層面積等新規(guī)定。房企只要利用新規(guī)合理設(shè)計(jì)，理論上，得房率可以達(dá)到100%，高的甚至達(dá)到120%。
戶屬空中花園、風(fēng)雨連廊
不計(jì)入容積率
相信不少人在網(wǎng)上都見(jiàn)過(guò)這樣的住宅：摩天高樓卻層層帶大花園，仿佛立體的城市森林建筑，每戶都有空中庭院，蔚為壯觀。這種立體生態(tài)建筑也被稱(chēng)為“第四代住宅”。今后，這樣的景象也將在浙江不少地市出現(xiàn)。
比如溫州市，今年已連推多宗“自帶空中花園”的宅地。最近出讓的一宗就在7月22日，溫州市核心片區(qū)桃花島單元地塊。其《出讓須知》中明確提出：住宅的空中花園綠化陽(yáng)臺(tái)，水平投影面積不超過(guò)該套住宅套內(nèi)建筑面積（不含陽(yáng)臺(tái)、飄窗）的20%，進(jìn)深應(yīng)不大于2.4米，其綠化部分不小于空中花園面積的50%，覆土厚度不小于0.3米，滿足上述要求時(shí)該空中花園綠化陽(yáng)臺(tái)不計(jì)入住宅建筑面積和容積率。
此外，小區(qū)景觀綠化亭廊、開(kāi)放式風(fēng)雨連廊等公共開(kāi)敞空間不計(jì)入容積率；套型面積大于140m²的復(fù)式住宅，其客廳、起居室挑空部分層高大于4.2米且不大于6.4米時(shí)，且水平投影面積不大于30m²的，單倍計(jì)算建筑面積。
湖州市德清縣也在7月17日出讓了首宗“第四代住宅”地塊，即德清舞陽(yáng)街道地塊。該地塊出讓要求里提到，空中庭院建設(shè)不大于13847㎡（水平投影面積，總建筑面積25%），且不計(jì)入容積率。
金華義烏市6月26日出讓的有機(jī)更新秦塘地塊二，同樣也是“第四代住宅”地塊。地塊出讓文件中提到，允許建設(shè)空中花園陽(yáng)臺(tái)（不計(jì)入住宅陽(yáng)臺(tái)）和公共共享平臺(tái)，空中花園陽(yáng)臺(tái)水平投影總面積不大于高層住宅總建筑面積的30%，公共共享平臺(tái)水平投影總面積不大于高層住宅總建筑面積的15%，除綠化部分外，空中花園陽(yáng)臺(tái)按結(jié)構(gòu)底板水平投影面積的1/2計(jì)算容積率，空中共享平臺(tái)不計(jì)容積率。
而紹興越城區(qū)今年2月出臺(tái)《關(guān)于試點(diǎn)立體生態(tài)建筑的實(shí)施方案（試行）》，也提出“空中花園陽(yáng)臺(tái)、空中共享平臺(tái)不計(jì)入建筑面積和容積率”。紹興嵊州市也在7月發(fā)布通知，今年啟動(dòng)實(shí)施首批立體生態(tài)建筑試點(diǎn)項(xiàng)目，“戶屬空中花園不計(jì)入建筑面積和容積率，不參與相關(guān)配套指標(biāo)計(jì)算，不計(jì)產(chǎn)權(quán)面積”。
100m²的套內(nèi)建筑面積
贈(zèng)送的空中花園可達(dá)20m²
這些新推宅地中，溫州和湖州德清的地塊，其得房率提高的主要依據(jù)來(lái)自于浙江對(duì)于未來(lái)社區(qū)建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)。
像溫州桃花島單元地塊就提到，“按未來(lái)社區(qū)要求，可設(shè)置住宅空中花園綠化陽(yáng)臺(tái)、小區(qū)景觀亭廊以及開(kāi)放式風(fēng)雨連廊。”
事實(shí)上，早在2019年浙江就出臺(tái)了《關(guān)于高質(zhì)量加快推進(jìn)未來(lái)社區(qū)試點(diǎn)建設(shè)工作的意見(jiàn)》，其中第四條明確：“支持試點(diǎn)項(xiàng)目合理確定防災(zāi)安全通道、架空空間和公共開(kāi)敞空間不計(jì)容積率。支持試點(diǎn)項(xiàng)目空中花園陽(yáng)臺(tái)的綠化部分不計(jì)入住宅建筑面積和容積率。……在建筑設(shè)計(jì)、建設(shè)運(yùn)營(yíng)方案確定后，可以‘帶方案’進(jìn)行土地公開(kāi)出讓。”
一位溫州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，此前溫州市面上未來(lái)社區(qū)住宅的空中花園面積基本是住宅套內(nèi)面積的8%~10%，而此次桃花島單元地塊的空中花園面積可達(dá)到住宅套內(nèi)建筑面積的20%，相當(dāng)于空中花園的贈(zèng)送面積增加了一倍。打個(gè)比方，若房子的套內(nèi)建筑面積是100m²，那么贈(zèng)送的空中花園面積最高可達(dá)20m²。
德清舞陽(yáng)街道地塊的出讓說(shuō)明中，同樣提到要“落實(shí)未來(lái)社區(qū)相關(guān)建設(shè)要求”。另外在規(guī)劃設(shè)計(jì)要求中還提到，“其中空中庭院的建筑面積及容積率計(jì)算參照《湖州市新一代住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則（試行）》及相關(guān)文件執(zhí)行要求”。據(jù)悉，目前《湖州市新一代住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則（試行）》正在醞釀完善中，有望近期出臺(tái)。
新房銷(xiāo)售會(huì)更有吸引力
但對(duì)存量房源是沖擊
那么，浙江這些城市為何紛紛要趕這波潮流？
一位杭州本地開(kāi)發(fā)商老總表示：“第四代住宅區(qū)別于第一代茅草房、第二代磚瓦房、第三代城市電梯房，將綠色生態(tài)理念注入城市建筑實(shí)踐。但放在當(dāng)下的樓市背景中，更重要的意義在于提高房子的得房率。”
他解釋?zhuān)?ldquo;這些條款基本等于在說(shuō)，設(shè)計(jì)時(shí)可以放開(kāi)手腳‘做加法’，加空中花園、加景觀綠廊、加風(fēng)雨連廊、加層高等，但不計(jì)入住宅建筑面積和容積率。因此，有的項(xiàng)目可以做到100%得房率，高的甚至可以到120%。”
如此一來(lái)，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，過(guò)去買(mǎi)120m²的高層住宅，按得房率85%算，實(shí)得面積僅102m²；而現(xiàn)在買(mǎi)100m²的四代宅，實(shí)用面積或許高達(dá)120m²，而且自己家里還有空中花園，小區(qū)里有風(fēng)雨連廊。這意味著，買(mǎi)一套房子，不僅至少省下數(shù)十萬(wàn)元，還得到了更多的面積和更好的戶型，小區(qū)的品質(zhì)也提高了。
而溫州的復(fù)式住宅通過(guò)挑空設(shè)計(jì)節(jié)省30m²建筑面積，就實(shí)實(shí)在在幫購(gòu)房者省下了30m²的錢(qián)。
浙江各地紛紛推出“計(jì)容新規(guī)”，原因并不難理解。樓市調(diào)整期，房子難賣(mài)，土地也就難賣(mài)。為了讓新房銷(xiāo)售更具吸引力，更高的得房率無(wú)疑是個(gè)賣(mài)點(diǎn)。
記者從義烏規(guī)資部門(mén)也得到了應(yīng)證：“應(yīng)開(kāi)發(fā)商要求，義烏在今年推出了第四代住宅地塊，空中花園、空中共享平臺(tái)不計(jì)容積率。”唯有房子變好賣(mài)了，開(kāi)發(fā)商才有動(dòng)力拿地。
當(dāng)然，凡事有利有弊。一位開(kāi)發(fā)商老總直言：“原來(lái)在售的項(xiàng)目在現(xiàn)在的行情里已經(jīng)舉步維艱，再加上新地塊有超高得房率的誘惑，誰(shuí)還會(huì)買(mǎi)老的項(xiàng)目？這對(duì)存量房源將會(huì)是個(gè)很大的沖擊。”
正是因?yàn)槭前央p刃劍，像杭州這樣市場(chǎng)相對(duì)較好的城市，出臺(tái)這一新規(guī)較為謹(jǐn)慎。記者從杭州規(guī)資部門(mén)了解到，目前杭州尚未研究推出類(lèi)似地塊。